Der Antrag der BfG auf Beteiligung der Bauherren und Investoren an den Infrastrukturfolgekosten bei der Schaffung von Wohnraum ( z.B. durch Nachverdichtung ) wurde im Stadtrat abgelehnt. Laut Vorlage der Verwaltung bestehe zur Befreiung vom Nutzungsmaß kaum eine rechtliche Möglichkeit, da entsprechende Befreiungen bisher schon erteilt worden waren und es sich daher um eine gebundene Entscheidung handele. Trotzdem wird Sympathie für das Ansinnen der BfG vermerkt.
Im Ergebnis bedeutet das nun: Bauherren und Investoren haben enorme Wertsteigerungen und die Stadt trägt sämtliche Kosten für die durch Wohnraummehrung entstehenden Folgekosten an Infrastruktur ( z.B. Spielplätze, Kinder-Horte, -Krippen, -Gärten, Schulen usw. , für Betrieb,
Unterhalt und Erneuerung). Dagegen steht in der bayerischen Verfassung:“ Steigerungen des Bodenwertes, die ohne besonderen Arbeits- und Kapitalaufwand des Eigentümers entstehen, sind für die Allgemeinheit nutzbar zu machen.“ (vgl. BV, Art.161, Abs.2 )
Da beißt sich doch was und das ist dem Stadtrat mehrheitlich offensichtlich egal! Wenn die Verwaltung urteilt, dass wegen schon bisher erteilter Befreiungen es wenig bis keinen Ermessensspielraum gäbe, dann ist doch darauf hin zu weisen, dass ein Wechsel in der Baulandpolitik durchaus gestattet ist und dies keinen Verstoß gegen den Gleichheitssatz begründet (vgl. Bezahlbaren Wohnraum schaffen – Instrumente der Baulandmobilisierung, Deutscher Städte- und Gemeindebund, www.dstgb.de).
Zwar verweist die Verwaltung darauf, dass, falls eine beantragte Nachverdichtung die Grundzüge der Planung berührt und ein Bauleitplanverfahren nach sich zieht, die Stadt hier mit der “SoBon-Richtlinie“ eine geeignetes Instrument zur Hand hätte, aber sie unternimmt nichts weiter in diese Richtung. Deshalb muss der Antrag der BfG in abgeänderter Form nochmals aufgegriffen und in einer Satzung, einem Grundsatzbeschluss, verankert werden.
Dieser sollte Folgendes enthalten:
- Benennung des städtebaulichen Ziels, z.B. sozial gerechte Bodennutzung
- Ständige Prüfung, inwieweit zukünftig Befreiungen vom Nutzungsmaß mit öffentlichen Belangen vereinbar sind, die Grundzüge der Planung nicht berühren und städtebaulich vertretbar sind. Das betrifft z.B. Einwohnerwachstum und Bedarf an Infrastruktureinrichtungen, niedergelegt in Stadtentwicklungsplan und Flächennutzungsplan, konkretisiert in Bebauungsplänen.
- Folgekostenverträge zur Beteiligung an den Infrastrukturfolgekosten; auch für Maßnahmen auf dem Hochschul- und Forschungsgelände ( vgl. Folgekostenverträge nach §11, Abs.1, Nr.3 BauGB)
- Folgekostenverträge können zur Refinanzierung von Bau- und Grunderwerbskosten für gemeindliche Infrastruktureinrichtungen abgeschlossen werden, soweit diese Einrichtungen Voraussetzung oder Folge der Ausweisung von zusätzlichem Baurecht sind. (Deutscher Städte- und Gemeindebund s.o.). Transparente Berechnung der Folgekosten entsprechend Infrastrukturfolgekostenschätzer (vgl. www.stmb.bayern.de/staedtebau/folgenschaetzer).
- Können oder dürfen bestimmte Vorschläge ausschließlich nur bei der Ausweisung von neuen Baugebieten rechtlich möglich sein, dann ist zu überlegen, ob die SoBon-Quote nicht auf 50 Prozent mit einer Deckelung des Planungsgewinns auf ein Drittel angehoben werden muss, da sich die Stadt sonst die Infrastrukturfolgekosten nicht mehr leisten wird können.
- Um Missverständnissen vorzubeugen: Zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ist Nachverdichtung, aus aus ökologischen Gründen, sinnvoller als die Ausweisung von neuen Baugebieten. (Wer allerdings hat bisher feststellen können, ob Wohnungsmiete oder Eigentumswohnungen bei Nachverdichtung tatsächlich günstiger angeboten werden?)
Dr. Sepp Koch
