Angesichts des großen Bedarfs an sicherem und bezahlbarem Wohnraum unterstützen die Bürger für Garching die jüngsten Bestrebungen zu genossenschaftlichem Handeln ganz ausdrücklich.
Rechtliche Rahmenbedingungen
Es sollen hier grundsätzlich zwei Modelle genannt werden, mit denen Interessenten in Eigenregie und mit Eigenengagement günstig gemeinsam Wohnraum erstellen können:
- Die Bauherrengemeinschaft, die als wesentliches Ziel die gemeinsame Errichtung von Eigentumswohnungen verfolgt und sich dazu selbst eine Satzung nach einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (im folgenden GbR) gibt.
- Die Genossenschaft, die nicht nur auf die Errichtung von Wohnraum, sondern auch auf die langfristige Organisation des gemeinsamen Wohnens und Verwaltens des der Genossenschaft gehörenden Wohnraums gerichtet ist.
Im Falle der Bauherrengemeinschaft wird die Rechtsform der GbR zur Errichtung des Gebäudes benötigt und begründet. Im fertig erstellten Bau besteht die Gemeinschaft in einer Miteigentümergemeinschaft nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) fort. Diese hinlänglich bekannte Rechtsform soll hier nicht weiter erörtert werden.
Das genossenschaftliche Bauen und Wohnen ist demgegenüber ein weniger bekanntes aber gleichwohl sehr erfolgreiches Modell für die dauerhafte Bewahrung bezahlbaren Wohnraums. Dies belegen erfolgreiche Wohngenossenschaften auch im Münchener Raum. So z.B. DomagkPark Genossenschaft eG.
Wie kommt eine Genossenschaft zustande?
Zunächst finden sich Interessenten für ein solches Modell. Sie gründen mit juristischer Hilfe eine Genossenschaft, die bereits in diesem frühen Stadium einige gemeinsame Weichenstellungen für den späteren Bau und das Zusammenleben (ökologisches Bauen, Gemeinschaftsräume, etc. ) festlegt. Sodann bewirbt sich die Genossenschaft bei der Stadt Garching um ein bevorrechtigtes und daher kostengünstiges Grundstück. Da der Stadtrat der Stadt Garching das genossenschaftliche Wohnen fördern möchte, wird ein gut durchdachtes Konzept auch leichter einen Zuschlag bekommen.
An dieser Stelle ist eine wirtschaftliche Betrachtung, die natürlich hier nur beispielhaft sein kann, angezeigt: Die Genossenschaft benötigt zum Erwerb des Grundstücks Kapital. Dieses sollte von allen Genossenschaftsmitgliedern anteilig zu der später zu nutzenden Wohnfläche aufgebracht werden. Der Betrag hierfür dürfte deutlich unter dem Betrag, den man für den alleinigen Erwerb eines Grundstücks benötigt, liegen. Wer keinerlei Eigenkapital besitzt, sollte zuvor mit seiner Hausbank über die Finanzierung dieses Startkapitals sprechen. Um schließlich das Gebäude errichten zu können, benötigt die Genossenschaft weiteres Kapital, welches sie bei einer Bank als Darlehen aufnimmt und sehr langfristig tilgt. Das Finanzierungsmodell ist natürlich abhängig von einer Detailbetrachtung und die Gestaltung obliegt den Gründungsgenossen.
Jeder Bewohner und Genosse bezahlt dann später eine fest vereinbarte Miete für den von ihm genutzten Wohnraum und eine variabel vereinbarte Pauschale für die sich laufend ändernden Nebenkosten. Da der Festanteil der Miete nicht gewinnorientiert kalkuliert ist, sondern zur Deckung der Verbindlichkeiten der Genossenschaft dient, liegt er deutlich unter dem Marktpreis für Mieten und ist dauerhaft günstiger als die ortsübliche Vergleichsmiete..
Ist einmal das Bankdarlehen zurückbezahlt und auch keine weitere Rücklage z. B. für Erhaltung und Reparaturen mehr erforderlich, kann, je nach Satzung der Genossenschaft, der fixe Mietanteil sinken.
Wenn ein Genosse aus der Genossenschaft ausscheiden möchte, erlischt sein lebenslanges Wohnrecht ersatzlos. Er erhält aber seinen erhält aber den Betrag des Startkapitals sowie seinen Genossenschaftsanteil wieder ausgezahlt. Die Konditionen hierzu regelt der Genossenschaftsvertrag im einzelnen. In der Regel ist das Wohnrecht vererblich, wenn der Erbe die zum Erwerb des Genossenschaftsanteil erforderlichen Voraussetzungen erfüllt. Wird der Erblasser durch mehrere Erben beerbt, kann lediglich ein Miterbe in die Genossenschaft eintreten.
Persönliche Vorteile
Es liegt auf der Hand, dass eine gemeinsame Finanzierung und ein gemeinsamer Bau für den Einzelnen nicht nur günstigere Marktbedingungen schafft, ihn von Gewinnbestrebungen Dritter befreit, sondern auch eine größere wirtschaftliche Sicherheit bedeutet. Hinzu kommt, dass in gemeinsamen Gesprächen Irrwege vermieden und Anregungen aufgegriffen werden können, die das Bauen zu einem persönlich größeren Erfolg führen. Weiterhin wird eine Genossenschaft durch gemeinsame Ziele auch “zusammengeschweißt”. Die Genossen leben intensiver miteinander, in unterschiedlichen Lebenssituationen kann man sich gegenseitig Hilfe leisten. Die Intensität des Zusammenlebens sollte bereits im Genossenschaftsvertrag skizziert sein, damit Jeder vor Eintritt in die Genossenschaft konkrete Vorstellungen gewinnen kann. Ein großer Vorteil liegt in dem fest vereinbarten langfristig günstigen Mietanteil und in der Tatsache, dass man die Wohnung nicht verlieren kann, solange man den Regeln der Gemeinschaft folgt. Darüber hinaus kann der Genossenschaftsvertrag vorsehen, dass ein Wohnungstausch im Alter – kleine Wohnfläche für große Wohnfläche – möglich ist und hierbei auch die Kosten entsprechend reduziert werden.
Allgemein gilt, dass das fehlende Gewinnstreben einer Genossenschaft einer Gentrifizierung des Quartiers vorbeugt. Leben im Wohnquartier bleibt lebenswert und bezahlbar.
Persönliche Nachteile
Es muss bedacht werden, dass individuelle Wünsche an Wohnraum und Zusammenleben nicht immer befriedigt werden können. Da die Gemeinschaft entscheidet, welche Wünsche umgesetzt werden, muss das einzelne Genossenschaftmitglied auch einmal zurücktreten und kompromissbereit sein. Diese Vorgänge werden nicht immer reibungslos verlaufen, und so kann es vor Entscheidungen auch zu längeren Diskussionen kommen. Allerdings berichten bestehende Genossenschaften wie beispielsweise die in München in der Domagkstraße davon, dass Diskussionen auch sehr fruchtbar waren und das genossenschaftliches Wohnen ausdrücklich weiter empfohlen wird.
Ein wirtschaftlicher Nachteil besteht darin, dass der einzelne Genosse keinen oder nur einen geringen Kapitalzuwachs durch den Wertzuwachs der Immobilie erreichen wird. Ebenso ist das Wohnrecht an die Mitgliedschaft in der Genossenschaft geknüpft und kann infolgedessen nicht als eigenständiger Wert mitgenommen werden. Dieses rechtliche Konstrukt begründet das Interesse der Stadt Garching daran, das Genossenschaftsmodell durch günstigere Grundstückspreise zu fördern, da es jede Spekulation unterbindet.
Im Ergebnis stellt das genossenschaftliche Bauen und Wohnen ein gutes Modell für gemeinsames und zuverlässig günstiges Wohnen in einer lebenswerten Stadt dar. Die Bürger für Garching begrüßen daher die Gründung der Garchinger Baugenossenschaft „Gemeinsam in Garching“.
Hilfestellung zur Gründung und weitere Informationen erteilt die mitbauzentrale münchen – Beratung für gemeinschaftsorientiertes Wohnen. Auch sind die Bürger für Garching gerne bereit, Interessenten weiter zu helfen.
