Wer durch Garching fährt, sieht Baukräne und moderne Fassaden. Die Stadt boomt. Doch wer hier Wurzeln schlagen will, stößt schnell auf eine harte Realität. Ein Blick auf die Geschichte, die Preise und eine beispielhafte Finanzierung zeigt: Der Traum vom Eigenheim ist für viele junge Familien in Garching geplatz. Garching wird daher in den nächsten Jahren überaltern.
1. Vom Bauerndorf zur Universitätsstadt
Garching bei München hat in den letzten 70 Jahren eine Metamorphose durchlaufen, die in Deutschland ihresgleichen sucht. Ursprünglich ein klassisches bayerisches Bauerndorf, wurde 1957 mit dem Bau des Forschungsreaktors München (dem berühmten „Atom-Ei“) der Grundstein für eine völlig neue Identität gelegt.
Die Ansiedlung der Technischen Universität München (TUM) und renommierter Max-Planck-Institute verwandelte den Ort in ein internationales Wissenschaftszentrum. Mit der U-Bahn-Anbindung (U6 bis Forschungsgelände 2006) rückte Garching faktisch an den Münchner Marienplatz heran. Diese Standortfaktoren – exzellente Arbeitsplätze, direkte City-Anbindung und die Nähe zur Isar – ließen die Bodenpreise explodieren. Garching ist heute keine Vorstadt mehr, sondern ein eigener High-Tech-Hub mit entsprechenden Preisschildern.
2. Die aktuelle Marktlage & das SoBoN-Modell
Wer heute in Garching eine Neubau-Eigentumswohnung auf dem freien Markt sucht, muss tief in die Tasche greifen.
- Marktpreis: Aktuell liegen die Angebotspreise für Neubauten bei ca. 10.000 € pro m².
- Das SoBoN-Modell: Um Einheimischen und Normalverdienern dennoch Eigentum zu ermöglichen, greift oft die Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN). Bauträger müssen einen Teil der Wohnungen vergünstigt abgeben.
- Der Rabatt: Wir rechnen mit einem Preisvorteil von 30 %.
3. Die Hürde der Einkommensgrenzen (Stand 2024/2025)
Bevor wir rechnen, ob man sich die Wohnung leisten kann, müssen wir prüfen, ob man sie überhaupt kaufen darf. Garching vergibt diese Wohnungen nach einem strengen Punktesystem, das sich an den bayerischen Leitlinien für Einheimischenmodelle orientiert.
Die harten Grenzen (zu versteuerndes Jahreseinkommen):
Wichtig: Das „zu versteuernde Einkommen“ (zvE) ist deutlich niedriger als das Bruttogehalt (nach Abzug von Werbungskosten, Freibeträgen, Sonderausgaben).
| Haushaltstyp | Max. zu versteuerndes Einkommen (zvE)* | Entspricht ca. Brutto-Jahresgehalt |
|---|---|---|
| Single | ca. 64.000 € | ca. 80.000 € |
| Paare | ca. 128.000 € | ca. 155.000 – 160.000 € |
| Pro Kind | + ca. 9.300 € (Freibetrag) | + ca. 11.000 € Brutto |
(Basis: Leitlinien Bayern 2024; Garching passt diese dynamisch an das lokale Durchschnittseinkommen an, das Punktesystem bevorzugt jedoch Einkommen, die diese Grenzen deutlich unterschreiten.)
Das Dilemma:
- Die Einkommens-Hürde: Ein Netto-Einkommen von über 6.000 € erreichen meist nur zwei Vollzeit-Akademiker oder Paare in leitenden Positionen.
- Die SoBoN-Falle: Wer so viel verdient, überschreitet oft die Einkommensgrenzen, die für die Berechtigung zum Kauf einer vergünstigten SoBoN-Wohnung gelten.
4. Die Beispielrechnung: Der „Normalverdiener“
Nehmen wir eine junge Familie (Paar + 1 Kind), die berechtigt ist.
- Brutto-Haushaltseinkommen: 110.000 € (z.B. Erzieherin + Polizist).
- Netto-Haushaltseinkommen: ca. 6.200 € / Monat.
- Status: Sie liegen unter der Einkommensgrenze und dürfen kaufen.
A. Investitionsbedarf (70 qm Wohnung)
| Position | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis (vergünstigt) | 490.000 € | |
| + Grunderwerbsteuer | 3,5% | 17.150 € |
| + Notar & Grundbuch | 2,0% | 9.800 € |
| = Gesamtkosten | 516.950 € |
B. Die Finanzierung
Banken verlangen in der Regel, dass mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden. Solider ist es, zusätzlich ca. 10–20 % des Kaufpreises einzubringen.
Wir nehmen ein optimistisches Szenario für einen „Normalverdiener“ an, der fleißig gespart hat:
- Vorhandenes Eigenkapital: 66.950 € (deckt Nebenkosten + ca. 40.000 € Anzahlung).
- Benötigter Kredit: 450.000 €.
C. Die monatliche Belastung
Aktuelle Bauzinsen (Stand Anfang 2026/Trend) liegen bei guter Bonität bei ca. 3,8 %. Eine Tilgung (Abbezahlung) von unter 2 % ist bei diesen Summen nicht ratsam, da die Laufzeit sonst ewig dauert.
Formel: Zinssatz (3,8%) + Tilgung (2,0%) = 5,8% Annuität
Die monatliche Bankrate:
450.000 € × 5,8% = 26.100 € pro Jahr => 2.175 € pro Monat
Zusätzlich: Das Hausgeld
Zum Kredit kommt das „Wohngeld“ (Hausgeld) für Verwaltung, Rücklagen, Heizung, Müll etc. Bei Neubauten rechnet man mit ca. 4–5 €/qm.
D. Gesamtkosten pro Monat
| Position | Monatliche Kosten |
|---|---|
| Bankrate (Zins + Tilgung) | 2.175 € |
| Hausgeld (Nebenkosten) | 315 € |
| Monatliche Wohnlast | 2.490 € |
E. Kassensturz
| Einnahmen vs. Ausgaben | Betrag |
|---|---|
| Netto-Einkommen (Familie) | + 6.200 € |
| Wohnkosten (Rate + Hausgeld) | – 2.490 € |
| Rest zum Leben | 3.710 € |
5. Fazit: Ist das für den „Normalverdiener“ leistbar?
Hier liegt der Kern des Problems. Banken und Verbraucherschützer empfehlen, dass die Warmmiete bzw. die Wohnbelastung maximal 35 % bis 40 % des Nettohaushaltseinkommens betragen sollte.
Um eine monatliche Belastung von 2.490 € sicher zu tragen (unter der 40%-Regel), müsste der Haushalt über folgendes Einkommen verfügen:
2.490 € ÷ 0,40 = 6.225 € Netto-Haushaltseinkommen
Damit liegt das erforderliche Nettoeinkommen bereits an der SoBon-Grenzen. Und die Musterrechnung unterliegt folgenden Einschränkungen:
- Hohes Eigenkapital erforderlich: Die Rechnung funktioniert nur mit 67.000 € Eigenkapital. Wer diese Ersparnisse nicht hat (was bei jungen Familien normal ist), müsste 100 % finanzieren. Die Rate steigt dann rechnerisch auf über 2.600 € (ohne Hausgeld). Die Bank wird die Finanzierung vermutlich ablehnen.
- Das Zins-Risiko: Die Finanzierung geht über mehr als 15 Jahre. Eine Steigerung der Zinsen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist kann die monatliche Annuität enorm steigen lassen.
- Die „SoBon Zwickmühle“:
- Fall A (Mittelschicht): Ein Paar mit 110.000 € Brutto darf kaufen. Aber 2.500 € monatliche Wohnkosten sind bei einem Kind, Urlaubs- und Autowünschen eine massive Belastung über 30 Jahre.
- Fall B (Gehobener Mittelstand): Ein Paar mit 170.000 € Brutto könnte die Rate von 2.500 € locker stemmen. Aber: Sie fliegen aus dem Einheimischenmodell („zu reich“) und müssen auf dem freien Markt kaufen. Dort kostet die gleiche Wohnung aber 700.000 € statt 490.000 €. Die Rate springt auf über 3.500 €.
- Fall A (Mittelschicht): Ein Paar mit 110.000 € Brutto darf kaufen. Aber 2.500 € monatliche Wohnkosten sind bei einem Kind, Urlaubs- und Autowünschen eine massive Belastung über 30 Jahre.
Das Ergebnis: Garching ist für Normalverdiener trotz SoBoN ein finanzieller Drahtseilakt. Das Modell hilft, aber es verlangt Familien eine enorme Disziplin und Eigenkapital ab. Ohne Erbe oder Schenkung der Eltern ist selbst das „soziale“ Eigentum kaum noch erreichbar.
1 Kommentar
Sepp Koch · 23. Januar 2026 um 15:30
Kommentar zur Beispiels-Rechnung:
Ich denke, 3.700 € monatlich zum Leben, sind nicht wenig und viele Menschen in Garching wären froh, wenn ihr Einkommen so hoch wäre und sie davon nicht auch noch die Mietkosten bestreiten müssten.
Wir hatten, als wir 1980 nach Garching zogen, das Glück, mit wenig Eigenkapital ein Reihenhaus auf Erbpacht-Basis ( von der Kirche) kaufen zu können. Und trotzdem mussten wir ( zwei Akademiker ) uns in den ersten Jahren einschränken: Kein Urlaub, kein neues Auto, kein Luxus in der Ausstattung. Erst, als meine Frau nach acht Jahren Kindererziehung wieder berufstätig wurde, entspannte sich die finanzielle Situation.
Was meine ich damit?
Mit dem Kauf einer Wohnung, eines Hauses, sind für die meisten Menschen gewisse finanzielle Einschränkungen ( selbst gewählt) verbunden und wohl auch zumutbar. Kauf auf Erbpacht-Basis erleichtert den entsprechenden Erwerb erheblich, ist sozial gerechter( weil Spekulationsgewinne nicht vom Grundstückseigentümer abgeschöpft werden ) und sollte in Garching dringend ausgeweitet werden. Das würde auch den Menschen helfen, die eine monatliche Wohnbelastung von ca. 2.500 € ( wie in der Beispielsrechnung) nie und nimmer stemmen können.
Oder die Stadt setzt die vorhandenen Instrumente zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums, wie SEM ( städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ), Harmonisierungsgebot ( Schaffung von Arbeitsplätzen und Wohnraum im Einklang), SoBon ( sozial gerechte Bodennutzung) auch bei Schaffung von Wohnraum von unter 500m2 Wohnfläche, oder InFol ( Infrastrukturfolgekosten) auch bei Nachverdichtung, konsequent und ausnahmslos um.
Steht doch in Art.106 der Bayerischen Verfassung:“Jeder Bewohner Bayerns hat Anspruch auf eine angemessene Wohnung… Die Förderung des Baues billiger Volkswohnungen ist Aufgabe des Staates und der Gemeinden“.
Und in Art. 161 der Bayerischen Verfassung steht:“Steigerungen des Bodenwertes, die ohne besonderen Arbeits- oder Kapitalaufwand des Eigentümers entstehen, sind für die Allgemeinheit nutzbar zu machen“.
Aber dafür finden wir im Stadtrat wohl keine Mehrheit.